강남 아파트, 중국인 손에? '외국인 쇼핑'에 갇힌 한국 부동산 시장의 그림자

외국인 부동산 매수, 왜 늘어나는가?

최근 외국인의 부동산 거래 실태가 다시 부각되고 있습니다. 정부가 수도권과 규제지역 주택담보대출 한도를 최대 6억원으로 제한하는 고강도 규제를 내놓았지만, 외국인은 규제를 피할 수 있기 때문입니다. 이에 업계 일각에선 '외국인은 집주인이 되고 한국인은 세입자가 됐다'는 비판의 목소리가 나오고 있습니다. 7일 법원 등기정보광장에 따르면 지난해 아파트·오피스텔 등 집합건물을 매수한 외국인은 전년(1만2031명) 대비 13.6% 증가한 1만3615명에 달했습니다. 올해 6월 누적 기준으로도 외국인 매수자가 6500명을 넘어섰는데, 이 가운데 4773명은 수도권 매수자였습니다. 또한 외국인 매수자 중 72%인 4731명은 중국인이었습니다.

 

 

 

 

내국인은 빚내기 어려운데…외국인은 전액 대출?

정부는 지난달 부동산 시장 과열을 막기 위해 수도권과 규제지역 주택담보대출 한도를 최대 6억원으로 제한하는 대출 규제를 도입했습니다. 다주택자는 주택담보대출비율(LTV) 0%를 적용해 전면 금지하고, 생애 최초 주택담보대출도 LTV를 기존 80%에서 70%로 낮추기로 했습니다. 하지만 외국인들은 이러한 규제를 피하고 있습니다. 외국인도 국내 금융기관에서 대출받으면 내국인과 동일한 규제를 받지만, 대부분이 해외 은행에서 자금을 조달하기 때문입니다. 이러한 경우 주택 구입자금 전액을 은행 대출로 충당하기도 합니다. 또한 외국인은 다주택자 여부를 파악하기 어렵기에 세금 중과가 무력화되고 실거주 요건에서도 예외로 취급되는 것이 현실입니다.

 

 

 

 

현지 은행 이용, 규제 회피의 지름길

경기 부천시 원미구의 한 개업중개사는 "한국인이 내놓은 집을 중개하며 중국인 매수자를 접할 기회가 몇 번 있었다"며 "모두 매입 자금 전액을 중국 은행에서 대출받아 지불했다"고 말했습니다. 이어 "스스로 신고하지 않으면 다주택자 여부를 알 수 있는 방법도 없지 않으냐"며 "외국인은 규제 위에 있다"고 지적했습니다.

 

 

 

 

외국인, 한국 부동산 시장에 미치는 영향

외국인은 실거주 비중이 작습니다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장은 "외국인 매수자는 매입한 뒤 국내에 거주하지는 않고 전·월세를 줘 보유하면서 향후 가격이 오르면 시세차익을 얻는 데 관심이 많다"고 설명했습니다. 그러다 보니 외국인 매수자 증가는 임대차 시장에도 영향을 줍니다. 한국인이 외국인 집주인에게 보증금을 주고 세입자가 되기 때문입니다. 법원 등기정보광장에서 올해 상반기 전국에서 확정일자를 받은 외국인 임대인은 1만500명으로 집계됩니다. 전년 동기 8660명 대비 21.2% 증가한 수치입니다. 서울이 5024명으로 가장 많았고, 경기 3126명, 인천 796명 등이 뒤를 이었습니다.

 

 

 

 

증가하는 전세 사기, 커지는 불안감

외국인 임대인 수가 늘어나면서 전세보증사고를 내고 본국으로 돌아가는 경우도 늘어가고 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난해 1~8월 외국인 집주인 전세보증사고는 23건, 61억4000만원을 기록했습니다. 2021년에는 3건, 5억원에 그쳤던 것이 급격하게 늘어가고 있는 셈입니다. HUG 관계자는 "외국인은 전세사기행각을 벌인 후 본국으로 도주하는 등 행적을 감출 우려가 크다"며 "대위변제금 회수를 위한 채권 추심이 쉽지 않고 수사기관의 수사도 어렵다"고 토로했습니다.

 

 

 

 

부동산 시장의 불균형 심화, 해결책은?

시장에서는 외국인의 부동산 쇼핑을 적절하게 제어하지 못한다면 정부의 부동산 정책도 실효성을 거두지 못할 것이라는 우려가 나옵니다. 고강도 대출 규제로 내국인 접근이 어려워진 서울 강남권에서 외국인 매수세가 유입되며 신고가 행렬이 이어질 수 있다는 의미입니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 서초구 반포동 '반포자이' 전용면적 244㎡는 지난해 11월 74억원(26층)에 거래됐습니다. 이 아파트 매수자는 우즈베키스탄 국적의 40대 외국인이었습니다. 한 개업중개사는 "신고가 거래가 발생하면 그 단지 시세는 올라간다"며 "대출이 자유로운 외국인이 서울로 몰린다면 집값이 안정되긴 어려울 것"이라고 말했습니다. 전문가들은 부동산 시장에서 내국인과 외국인 간의 불평등이 구조적으로 고착할 수 있다고 우려하고 있습니다.

 

 

 

 

외국인 부동산 매수 증가, 한국 주택 시장에 드리운 그림자

외국인 부동산 매수가 급증하면서 한국 주택 시장에 대한 우려가 커지고 있습니다. 내국인은 대출 규제로 어려움을 겪는 반면, 외국인은 규제를 피해 전액 대출로 주택을 매입하고 있습니다. 이로 인해 임대 시장의 불균형 심화, 전세 사기 증가 등 다양한 문제점이 발생하고 있으며, 전문가들은 내국인 보호를 위한 대응책 마련을 촉구하고 있습니다.

 

 

 

 

자주 묻는 질문

Q.외국인 부동산 매수가 늘어나는 이유는 무엇인가요?

A.정부의 부동산 규제, 특히 내국인 대출 규제를 회피할 수 있기 때문입니다. 해외 은행을 통해 자금을 조달하여 규제를 받지 않고 주택을 구매하는 경우가 많습니다.

 

Q.외국인 부동산 매수가 한국 부동산 시장에 미치는 영향은 무엇인가요?

A.임대 시장의 불균형 심화, 전세 사기 증가, 집값 상승 압력, 내국인의 주거 불안정 심화 등의 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

 

Q.어떤 해결책이 필요할까요?

A.외국인 부동산 매수에 대한 규제 강화, 내국인과 외국인 간의 불평등 해소, 전세 사기 방지를 위한 제도 개선 등 다각적인 노력이 필요합니다. 국내 실수요자를 보호하기 위한 정책 마련이 시급합니다.