7년 전 악몽 재현? 금리 인하 vs 공급 절벽, 부동산 시장 딜레마 심층 분석

7년 만에 재현되는 부동산 시장의 그림자

최근 서울 아파트값 상승세가 7년 전 문재인 정부 시절의 집값 급등기를 연상시키며, 부동산 시장에 대한 우려를 키우고 있습니다. 지난 16일 기준 서울 아파트 매매 가격이 0.36% 오르며, 2018년 9월 이후 최대 상승 폭을 기록했습니다. 이는 기준금리 인하 가능성과 맞물려, 유동성 확대에 따른 자금의 부동산 쏠림 현상, 그리고 불안정한 수도권 공급 상황과 맞물려 더욱 심각한 문제로 이어질 수 있다는 전문가들의 분석이 나오고 있습니다.

 

 

 

 

유동성 확대와 금리 인하의 그림자

2017년 문재인 정부 출범 당시, 기준금리는 1.25%로 장기간 동결되었고, 주택담보대출 금리 또한 3%대 초반을 유지했습니다. 이러한 상황에서 코로나19 팬데믹으로 인한 경기 침체를 극복하기 위해 전 세계적으로 헬리콥터 머니가 살포되었고, 한국은행은 기준금리를 0.5%까지 인하했습니다. 그 결과, M2(광의통화)는 5년간 50.7% 이상 증가하며 부동산 시장 과열을 부추겼습니다. 올해 하반기에도 금리 인하 가능성이 제기되면서, 시중 통화량 관리가 집값 안정화에 중요한 변수로 작용할 전망입니다.

 

 

 

 

지역 불균형 심화와 서울 쏠림 현상

과거 문재인 정부 출범 초기에는 지방 부동산 시장도 활황세를 보였지만, 현재는 경기 둔화로 인해 안전 자산 선호 심리가 커지면서 서울 부동산 쏠림 현상이 심화될 수 있다는 우려가 제기됩니다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “지금은 경기 둔화로 더 안전한 곳에 자산을 묻어두려는 유인이 커졌기 때문에 서울 부동산 쏠림만 심해질 수 있다”고 말했습니다. 7년 새 더욱 확대된 지역 불균형은 부동산 시장 양극화를 심화시키는 요인으로 작용할 수 있습니다.

 

 

 

 

공급 부족의 현실과 미래

이재명 정부는 ‘세금으로 집값을 잡지 않고 공급을 확대하겠다’는 정책 기조를 내세우고 있지만, 2023년부터 시작된 부동산 시장 침체로 인해 착공 실적이 감소하고 있습니다. 서울의 30가구 이상 공동주택 입주 물량은 올해 4만 6710가구에서 내년에는 2만 4462가구로 절반가량 줄어들 것으로 예상됩니다. 이러한 공급 부족은 유동성 확대와 맞물려 집값 불안을 더욱 키울 수 있다는 우려를 낳고 있습니다.

 

 

 

 

과거 정책의 실패와 교훈

문재인 정부 당시, 다주택자 중과세 강화는 매물 감소와 ‘똘똘한 한 채’ 집중 현상을 낳았고, 임대사업자 제도는 갭투자를 부추기며 시장 불안을 심화시켰습니다. 임재만 세종대 교수는 “임기 초반 내놓은 다주택자를 겨냥한 중과세 강화는 매물 감소로 이어졌고, ‘똘똘한 한채’ 집중 현상을 낳았다”고 지적했습니다. 이러한 정책 실패는 현재 정부가 부동산 시장 안정을 위해 더욱 신중한 접근을 해야 함을 시사합니다.

 

 

 

 

강화된 대출 규제와 여전히 남은 구멍

7년 전보다 강화된 대출 규제는 집값 상승세를 방어할 수 있는 요인으로 작용할 수 있습니다. 주택담보대출에 대한 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 강화되고, 스트레스 금리 3단계 적용도 예고되어 있습니다. 그러나 전세대출 등에는 DSR이 적용되지 않아, 갭투자를 통한 시장 불안정 가능성은 여전히 남아있습니다. 금융위원회가 전세대출에도 DSR 적용을 검토하면서, 대출 규제 강화가 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 주목됩니다.

 

 

 

 

핵심 요약: 부동산 시장, 과거의 악몽을 반복할 것인가?

금리 인하 가능성과 공급 부족, 그리고 강화된 대출 규제 속에서도 여전히 존재하는 허점들. 7년 전 부동산 시장 과열을 떠올리게 하는 현재 상황에서, 정부의 신중한 정책 결정이 그 어느 때보다 중요합니다. 과거의 실패를 되풀이하지 않기 위해, 면밀한 시장 분석과 효과적인 정책 수립이 필요합니다.

 

 

 

 

자주 묻는 질문과 답변

Q.금리 인하가 부동산 시장에 미치는 영향은 무엇인가요?

A.금리 인하는 시중 유동성을 증가시켜 부동산 시장으로의 자금 유입을 촉진, 집값 상승을 부추길 수 있습니다.

 

Q.현재 정부의 부동산 정책은 어떤 방향으로 흘러갈 것으로 예상되나요?

A.이재명 정부는 공급 확대를 통해 부동산 시장 안정을 도모하려 하지만, 착공 실적 감소 등 공급 부족 문제가 예상되며, 대출 규제 강화와 같은 시장 안정화 정책을 병행할 것으로 보입니다.

 

Q.과거 정부의 부동산 정책 실패 사례는 무엇인가요?

A.다주택자 중과세 강화, 임대사업자 제도 등이 매물 감소, 갭투자 증가를 유발하며 시장 불안을 심화시켰습니다.