2주택자 10억 차익에도 양도세 3억3천만원 → 5억7천만원 '폭탄'…다주택자 절세 고민 깊어진다

양도세 중과 유예 종료 임박, 다주택자 '세금 폭탄' 우려

오는 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 기간이 종료되면서, 다주택자들의 세금 부담이 크게 늘어날 전망입니다. 이재명 대통령의 '세금폭탄을 피하려면 5월 9일 전 보유 주택을 정리하라'는 압박 신호는 최근 다시 상승세를 보이는 수도권 집값 시장에 매물을 끌어내려는 의도로 해석됩니다. 지난해 10·15 부동산 대책으로 서울 전역과 경기 12곳이 규제지역으로 지정되면서, 조정대상지역 내 다주택자에 대한 양도세 중과 시행은 피할 수 없는 현실이 되었습니다.

 

 

 

 

세금 부담 2~3배 증가, 최대 실효세율 82.5% 육박

양도세 중과가 시행되면 다주택자의 세금 부담은 최대 2~3배까지 증가할 것으로 예상됩니다. 조정대상지역에서 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상 소유자는 30%포인트가 가산되며, 여기에 지방소득세 10%까지 적용하면 3주택자의 최고 실효세율은 82.5%에 달합니다. 또한, 장기 보유 주택에 주어지는 장기보유특별공제 혜택도 전면 배제되어 세금 부담은 더욱 가중됩니다. 이는 장기 보유자에게 매우 불리한 조건으로 작용할 수 있습니다.

 

 

 

 

10억 차익 시 양도세 3억3천만원 → 5억7천만원으로 '껑충'

실제로 5년 전 10억원에 취득한 주택을 조정지역에서 15억원에 매도할 경우, 양도 차익 5억원에 대한 양도세는 중과 배제 시 1억4700만원이지만, 중과 적용 시 2주택자는 2억6400만원으로 79.6% 증가합니다. 3주택 이상 보유자는 무려 112.9% 증가한 3억1300만원에 달합니다. 더 큰 금액의 차익이 발생했을 때 세금 부담 증가는 더욱 극명해집니다. 6년 전 15억원에 매입한 주택을 25억원에 매도하여 10억원의 양도 차익을 얻었다면, 중과 배제 시 3억3300만원이던 양도세가 2주택자는 5억7400만원으로, 3주택 이상 보유자는 6억8700만원으로 폭증합니다. 이러한 세금 폭탄은 다주택자들에게 큰 압박으로 다가오고 있습니다.

 

 

 

 

단기 매물 출회 가능성 vs. 시간 촉박

양도세 중과 유예 종료까지 약 3개월이라는 짧은 시간이 남은 만큼, 전문가들은 단기적으로 일부 매물이 시장에 나올 가능성이 있다고 보고 있습니다. 특히 서울 내 중저가 주택 위주로 거래가 활발해질 수 있다는 전망도 나옵니다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 “다주택자의 중저가 매물은 이미 시장에 나와 있지만 가격이 맞지 않아 거래되지 않는 사례가 많다”며, “양도세 중과 이전 가격 조정이 이뤄진다면 대기 수요가 많은 만큼 거래 성사 가능성도 높아질 것”이라고 분석했습니다. 하지만 거래에 통상 2~3개월이 소요되고 설 연휴까지 겹쳐 시간이 촉박하다는 점, 잔금 지급까지 고려하면 실제 거래 완료까지 더 많은 시간이 필요하다는 점 등이 단기 매물 출회에 걸림돌이 될 수 있다는 지적도 있습니다.

 

 

 

 

매물 잠김 현상 심화 우려, '똘똘한 한 채' 쏠림 가능성

한편에서는 오히려 장기적으로 다주택자들이 버티거나 증여를 선택하면서 '매물 잠김' 현상이 심화될 수 있다는 지적도 나옵니다. 이미 매도 의사가 있는 다주택자들은 대부분 매물을 내놓았기 때문에, 5월 9일 이후에는 매물이 줄어들어 가격 상승 압력으로 작용할 수 있다는 분석입니다. 김인만 김인만부동산경제연구소 소장 또한 “단기간 내 급매가 아니라면 3개월 안에 처분하기는 쉽지 않아 증여나 보유로 방향을 틀 가능성이 크다”고 내다봤습니다. 또한, 다주택자가 주택을 처분하더라도 그 자금이 결국 '똘똘한 한 채'로 이동하여 부동산 시장의 양극화를 심화시킬 수 있다는 우려도 제기됩니다.

 

 

 

 

성급한 매도보다 신중한 판단 필요

아실에 따르면 23일 기준 서울 아파트 매매 매물은 5만6219건으로, 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶였던 지난해 10월 15일보다 24% 감소했습니다. 이는 이미 시장에 매물이 많지 않음을 시사합니다. 부동산 전문가들은 현시점에서 성급하게 매도를 결정하기보다는, 기대 차익과 예상되는 세금 부담, 그리고 현재의 거래 여건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 판단할 것을 조언합니다. 단순히 양도세 중과를 피하기 위한 결정보다는 장기적인 관점에서 자신의 자산 계획을 재점검하는 것이 중요합니다.

 

 

 

 

결론: 다주택자, 양도세 폭탄 피할까? 매물 잠김 심화 우려

오는 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료로 인해 세금 부담이 크게 증가할 것으로 예상됩니다. 10억원의 양도 차익에도 세금이 3억3천만원에서 5억7천만원 이상으로 폭증할 수 있으며, 이는 다주택자들에게 큰 압박으로 작용합니다. 단기적으로 일부 매물이 나올 가능성도 있지만, 촉박한 시간과 거래 절차 등을 고려할 때 시장 판도를 바꿀 만큼의 물량이 나오기는 어려울 것이라는 전망이 우세합니다. 오히려 장기적으로는 매물 잠김 현상이 심화되어 가격 상승 압력으로 작용하거나, '똘똘한 한 채'로 자금이 쏠리는 현상이 나타날 수 있습니다. 따라서 성급한 매도보다는 전문가와 상의하여 신중하게 판단하는 것이 중요합니다.

 

 

 

 

다주택자 양도세 관련 궁금증 풀어드립니다

Q.양도세 중과 유예 기간이 정확히 언제까지인가요?

A.양도소득세 중과 유예 기간은 오는 5월 9일에 종료됩니다. 이 날짜 이후부터는 다주택자에 대한 양도세 중과가 다시 적용됩니다.

 

Q.조정대상지역에서 2주택자 양도세 중과 시 세율은 어떻게 되나요?

A.조정대상지역에서 2주택자의 경우, 기본세율(6~45%)에 20%포인트가 가산됩니다. 여기에 지방소득세 10%까지 적용하면 실효세율이 상당히 높아집니다.

 

Q.장기보유특별공제는 어떻게 되나요?

A.양도세 중과가 시행되면 장기 보유 주택에 적용되던 장기보유특별공제 혜택이 전면 배제됩니다. 따라서 장기 보유자일수록 세금 부담이 더 커질 수 있습니다.

 

Q.급하게 매물을 내놓아야 할까요?

A.급하게 매물을 내놓기보다는, 예상되는 세금 부담과 현재의 시장 상황, 그리고 본인의 자산 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 판단하는 것이 좋습니다. 전문가와 상담하여 최적의 전략을 세우는 것을 권장합니다.