대출 규제 칼날, 강남 부동산 시장 현금 거래 중심으로 재편되나? 전문가 심층 분석

이재명 정부 부동산 공급 대책: 135만 호 공급, 규제 강화

이재명 정부의 첫 부동산 공급 대책이 발표되었습니다. 2030년까지 공공 주도로 매년 27만 호, 총 135만 호의 신규 주택을 착공하는 것이 핵심입니다. 동시에 규제지역 LTV(담보인정비율)를 50%에서 40%로 낮추는 등 수요 측면의 규제도 강화되었습니다. 전문가들은 공공 주도의 공급 확대가 긍정적인 효과를 가져올 것으로 기대하면서도, 강남 3구 등 핵심 지역의 수요 분산에는 한계가 있을 것으로 평가합니다. 한국경제TV의 부동산 전문가 6인의 설문 결과를 통해 이번 대책의 의미와 시장 전망을 심층 분석합니다.

 

 

 

 

공급 확대, 효과는 제한적? 비아파트 공급 비중과 사업 속도에 주목

전문가들은 이번 공급 대책의 실효성에 대해 다양한 의견을 내놓았습니다. 우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 공급 물량 중 비아파트의 비중이 높다는 점을 지적하며, 아파트 가격 상승이 주된 집값 상승 요인이었던 점을 고려할 때 시장 기대에 미치지 못할 수 있다고 분석했습니다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 공급 방식의 제한성과 사업화까지 소요되는 시간을 문제 삼으며, 윤지해 부동산R114 빅데이터랩장은 과거 정부의 주택 인허가 및 착공 물량을 언급하며 물량 확대에 대한 의문을 제기했습니다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 긍정적인 측면으로 2030년까지의 주택 공급 의지를 강조하며 실수요자들의 내 집 마련 불안감을 다독일 수 있다고 전망했습니다.

 

 

 

 

강남 3구, 용산 등 핵심 지역의 집값 상승세 지속 전망

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 이번 공급 대책이 수도권 외곽으로의 수요 이탈을 유도하는 성격이 강하며, 강남 3구, 용산구 등 핵심 지역의 수요를 직접 흡수할 만한 인센티브가 부재하다고 지적했습니다. 이로 인해 이들 지역의 집값 상승세와 똘똘한 한 채 집중 현상은 지속될 것으로 예상됩니다. 특히, 규제 강화로 인해 현금 동원력이 충분한 자산가층은 상대적으로 유리한 위치를 점하게 되어, 현금 거래 중심의 시장으로 재편될 가능성이 높다는 분석입니다.

 

 

 

 

LTV 축소, 실수요자 중심 시장 재편 유도…현금 부자에게 유리

규제지역 LTV 축소 등 수요 관리 대책에 대한 평가는 엇갈립니다. 양지영 전문위원은 대출 규제가 고가주택 거래 및 갭투자 수요를 억제하고 실수요 위주의 시장 재편을 유도할 것이라고 분석했습니다. 그러나 현금 동원력이 충분한 자산가층은 LTV 축소의 영향을 덜 받으며, 오히려 경쟁자가 줄어들면서 협상력이 강해질 수 있다고 지적했습니다. 이는 '현금 있는 사람만의 시장'으로의 재편을 의미하며, 거래량 감소와 함께 거래 단가 상승을 초래할 수 있다는 분석입니다. 김효선 위원은 실수요자 중심 기조를 긍정적으로 평가하면서도, 6·27 대책으로 이미 대출 상한선이 설정되어 있어 체감되는 영향은 크지 않을 것이라고 분석했습니다.

 

 

 

 

하반기 부동산 시장, 거래 심리 위축과 수요 억제 가능성

전문가들은 하반기 부동산 시장 전망에 대해 신중한 입장을 보였습니다. 공급 대책의 즉각적인 효과를 기대하기 어렵고, 규제 강화 기조가 지속될 것으로 예상되기 때문입니다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 대출 규제 강화, 토지거래허가구역 확대 등 규제성 조치가 병행되면서 거래 심리 위축과 수요 억제가 동시에 나타날 가능성이 높다고 분석했습니다. 특히 재건축초과이익환수제(재초환) 문제가 해결되지 않은 점은 시장 불확실성을 키우는 요인으로 작용할 수 있습니다. 윤지해 랩장은 가을 이사철과 금리 인하 등 변수가 존재하지만, 수도권을 중심으로 거래 진정과 가격 상승 제한 움직임이 연내 이어질 것으로 전망했습니다.

 

 

 

 

결론: 현금 중심 시장 재편, 하반기 시장 불확실성 증폭

이번 부동산 대책은 공급 확대와 수요 규제를 동시에 추진하며 시장 안정화를 꾀하고 있습니다. 그러나 전문가들은 공급의 실효성, 핵심 지역의 수요 분산 실패, LTV 축소에 따른 시장 양극화 가능성 등을 지적하며, 하반기 부동산 시장의 불확실성을 강조했습니다. 특히, 현금 자산가 중심의 시장 재편과 거래 심리 위축은 하반기 시장의 주요 변수로 작용할 전망입니다.

 

 

 

 

자주 묻는 질문

Q.이번 공급 대책, 정말 효과가 있을까요?

A.전문가들은 공급 확대 자체는 긍정적으로 평가하지만, 비아파트의 비중, 사업 속도, 핵심 지역의 수요 분산 실패 등을 고려할 때 효과는 제한적일 수 있다고 분석합니다.

 

Q.강남 집값은 앞으로 어떻게 될까요?

A.전문가들은 강남 3구 등 핵심 지역은 수요 흡수 인센티브 부재로 인해 집값 상승세가 지속될 것으로 전망합니다. 특히, 현금 자산가 중심의 시장으로 재편될 가능성이 높습니다.

 

Q.LTV 규제 강화, 어떤 영향을 미칠까요?

A.LTV 규제 강화는 실수요자 중심의 시장 재편을 유도하지만, 현금 동원력이 충분한 자산가에게는 유리하게 작용할 수 있습니다. 대출 의존도가 높은 계층은 시장에서 퇴출될 가능성이 있습니다.