소유권 이전 꼼수, 전세대출 차단에도 갭투자는 살아남을까?

소유권 이전 조건부 전세대출, 갭투자의 숨겨진 그림자

정부가 수도권 내 '소유권 이전 조건부 전세대출'을 막는 방법을 써서 이른바 '갭투자'를 어렵게 만들려 하고 있습니다. 하지만 갭투자 수요를 막기에는 허점이 있어 차단 실효성이 낮다는 지적이 나옵니다. 갭투자는 전세 낀 주택 매매거래를 뜻합니다. 매수자가 전세 세입자(임차인)의 돈을 레버리지로 활용해 주택을 매수하는 방법입니다. 사려는 집에 임차인이 없을 경우 통상 매수자가 집을 매수할 때 해당 집에 거주할 전세 세입자를 '맞춰' 거래하기도 합니다.

 

 

 

 

전세대출, 갭투자를 위한 또 다른 수단

하지만 세입자가 온전히 본인 돈으로 전세금을 대는 것이 아닐 수 있습니다. 이때 실행되는 전세대출이 '소유권 이전 조건부 전세대출'입니다. 임대차계약서를 쓰는 시점에 임대인(매수인)과 임차주택 소유주(매도인 혹은 건설사)가 다른 형태입니다. 전세를 낀 주택 매매 방식인 '갭투자' 구조/그래픽=비즈워치

 

 

 

 

규제에도 틈새는 있다: 시간차 공격

정부는 '6·27 대출 규제'를 통해 수도권과 규제지역 내 '소유권 이전 조건부 전세대출'을 전면 금지키로 했습니다. 갭투자 목적의 주택구입에 대출자금이 활용되지 못하게 한다는 취지입니다. 하지만 이는 전세보증금 대출일과 매매계약 잔금일이 같은 날인 경우에만 막을 수 있습니다.

 

 

 

 

꼼수를 활용한 갭투자, 여전히 유효할까?

매수자, 매도자, 세입자가 모여 이전과 똑같은 방식으로 계약을 한다고 해도, 전세계약 잔금 일자와 매매계약 잔금 일자에 시차를 두면 이 상황을 피해갈 수 있습니다. 이를테면 매도자가 먼저 세입자와 전세계약을 체결하고 매수자가 며칠 뒤 계약을 승계받는 형식으로 매매계약을 체결할 경우 갭투자가 가능한 것입니다. 매수자는 전세보증금을 제외한 금액을 매도자에게 지급하면 됩니다.

 

 

 

 

새 아파트 입주장의 꼼수: P2P 대출과 사업자 대출

새 아파트 입주장의 중개업소에서는 P2P(Peer to Peer) 대출, 사업자 대출 등으로 잔금을 치를 것을 권하기도 합니다. P2P 대출은 온라인 투자 연계 금융업체로, 금리는 연 10% 안팎으로 높습니다. 하지만 잔금을 치르고 소유권을 확보하면 곧바로 일반적인 전세대출을 받는 세입자를 들일 수 있습니다. 이 시차를 수일 내로 줄이면 이자 부담이 그리 크지 않다고 업계에서는 설명합니다.

 

 

 

 

정부 규제, 시장에 미치는 영향은?

전문가들은 비록 이런 허점이 있더라도 정부의 '갭투자 금지' 신호가 시장에 냉각효과를 줄 수 있을 것으로 보고 있습니다. 금융권 한 관계자는 "종전에 전세를 새로 끼워 맞춰 집을 사는(소유권 이전 조건부 전세대출 활용) 신규 갭투자가 많았던 만큼 이를 제한하는 효과는 분명 있을 것으로 본다"면서 "과거 대비 대출 자체가 어려워진 만큼 거래가 줄면서 일부 지역의 가격 상승이 억제되는 효과가 있을 것"이라고 전망했습니다.

 

 

 

 

결론: 갭투자 규제, 실효성과 지속가능성은 미지수

결론적으로, 정부의 갭투자 규제는 꼼수를 통해 쉽게 우회될 수 있으며, 단기적인 시장 냉각 효과는 있겠지만 장기적인 효과는 불투명합니다. 규제의 허점을 파고드는 다양한 시도들이 나타날 수 있으며, 시장 상황을 지속적으로 주시하며 대응 전략을 마련해야 할 것입니다.

 

 

 

 

자주 묻는 질문과 답변

Q.소유권 이전 조건부 전세대출이란 무엇인가요?

A.임대차계약 시 임대인과 주택 소유주가 다른 경우 실행되는 전세대출을 말합니다. 갭투자에 활용되는 주요 수단 중 하나입니다.

 

Q.갭투자를 막기 위한 정부 규제의 허점은 무엇인가요?

A.전세보증금 대출일과 매매계약 잔금일의 시차를 두는 경우, 규제를 피해 갭투자가 가능합니다.

 

Q.P2P 대출을 활용한 갭투자는 어떤 방식으로 이루어지나요?

A.P2P 대출이나 사업자 대출로 잔금을 치르고 소유권을 확보한 후, 일반 전세대출을 받는 세입자를 들여 갭투자를 시도합니다.